近年来，有的金融机构发挥“当先导、逆周期”的作用，优先支持了一批国家骨干冷链物流园区，疏通了农产品流通的堵点，发挥了极其重要作用。近期，笔者受邀走访了某智慧冷链物流园，据企业人员介绍，当前有的农产品冷链物流园区在市场运营中面临“资产出租难、入园客户少、运营效率低、财务成本高”等突出问题亟需合力破解。党中央近期对2026年的经济工作制订了“扩大内需、优化供给、做优增量、盘活存量，纵深推进全国统一大市场建设”等重点方向，金融机构要深入贯彻二十届四中全会、十五五规划以及2026年经济工作的重要部署，融会贯通精神内涵，支持企业从理念、市场、创新、服务、安全等多个维度进行系统性优化和改进，实现园区提质增效和高质量可持续发展。

一、 项目优势与挑战：高起点建设与市场化运营的落差

该园区位于国家级农业高新技术产业示范区，入选了首批国家骨干冷链物流基地，是省级重点工程。其地理区位优越，距省会城市不足1小时车程，并可通过3小时交通圈有效辐射京津冀及华北广阔市场，高铁、高速及航空物流条件得天独厚。

项目规划分两期建设。一期已建成包括冷链仓储中心、共享加工中心、智慧供应链数据中心在内的现代化设施，建筑面积约7.7万平方米。园区技术装备领先，仓储实现全温区覆盖，并采用国际领先的“氟+二氧化碳”复叠制冷系统，引领“双碳”战略导向。截至2025年中期，一期运营面积入驻率约50%，在同类新建园区中处于相对领先水平。二期规划拟根据市场需求进行定制化开发。园区毗邻国际农产品交易中心等重要平台和，项目区位、行业与技术优势显著。

然而，项目的卓越“硬件”并未完全转化为预期的运营效益。从行业层面看，2024年全国冷库市场呈现明显的供过于求态势，出租量约为求租量的两倍以上，租金普遍承压。具体到该园区，经了解，自2023年运营以来，出租率在22%-36%的区间徘徊，反映出“招商难、入驻低、运营平”的严峻现实。剖析深层问题主要体现在：

1. 定位与竞争困境。园区在初期运营中仍以传统仓储节点、冷库功能的服务定位为主。在激烈的同质化竞争中招商不充分，增值服务不完善，对区域内外的辐射、农业产业的融合、资源整合的深度不足，导致价值创造能力有限，盈利能力偏低。

2. 配置与供给困境。入驻客户主要集中在食品、水果、白酒等领域，冷链产业平台、农产品产储供销的产业链功能发挥不足，新兴的高附加值冷链市场拓展不充分。经了解，企业为破解短时经营压力，有时还会把“冷仓”调剂成“干仓”，小货位占用大仓容等现象，出现了“高配低用”的局面。

3. 服务与市场困境。尽管区位优势明显，但服务于区域统一大市场的集散分拨功能、跨区域供应链整合能力尚未充分释放，核心区、延伸链、市场覆盖率均培育和发展不充分，市场开发不足，经营结构的量质都需要提升。当前园区还未形成产业生态引擎和产业整合平台的发展基础，品牌效应和“硬件”优势在竞争中没有充分体现。

4. 管理与运营困境。财务可持续性压力较大，较高的建设标准带来了相应的资产折旧与财务成本，租金收入与入驻率“双低”，经营成果未达理想状态，一期出租率不足，二期仍未开发，股东和项目主体面临“盘活存量、做优增量”的创新驱动压力。运营团队人员由投资方和项目公司配置，10几个人的职能更多体现在物业管理方面。这些问题的交织存在，既影响了项目的高质量发展，也影响了金融资金的使用效能，对园区长期高效运营和安全发展都构成了无法回避的挑战。

二、 园区运营的改进建议：从“高起点建设”到“高标准运营”

破解园区当前运营中的问题，实现可持续发展，就要深入贯彻2026年党中央确定的经济工作重点，深刻领会其科学内涵和实质要求，做足“扩大内需、优化供给、做优增量、盘活存量，纵深推进全国统一大市场建设”的大文章，在政策和市场的引导下，积极构建“园区+”、“招商+”、“品牌+”的一体化科学发展机制，扬长补短，强化特色，打造融入统一大市场的冷链物流标杆工程。

（一）定位升级：构建“园区+”优质发展生态。要贯彻新的发展理念，高标准谋划，推动园区由单一的“仓储节点”向综合性的“产业生态引擎”的定位转变。实施系统性的“功能再塑、服务升级、模式创新”。打造“园区+N”的开放运营模式，成为区域产业高质量发展的组织者与赋能者。一是着力延伸产业链服务。向市场要效益，推动服务链条主动向上下游延伸，直接连接生产、供应、仓储、销售各个环节，成为整合区域特色农业资源、优势产品、提升产业附加值的核心平台。形成区域、行业、产品、链条发展矩阵和客户结构。二是着力加大外部协同联动。合理推进二期开发、园区场景升级改造。持续开发要与毗邻的国际农产品交易中心、三农论坛、周边民营企业已建成的冷库等平台、以及新兴行业等统筹考虑，与园区科技引领、数字建设和智能服务、零碳产业园、绿电园区、智能化场景升级改造统筹谋划，与园区配套的流通关键环节，如新能源交通运输、充电、充氢、电子化建设等基础设施配套统筹推进，实现一、二期存量和增量链条式、融合性开发运营。实现园区供应链设施共享、区域业务功能联动，构建区域性农产品流通枢纽，形成集群效应。三是着力优化内部功能布局。跳出基础仓储设施的思维，要系统性深度挖掘智慧园区的科技优势，统筹冷链物流、精深加工、供应链服务、数据中枢、智能仓储、数字服务等功能，强化精细管理，整体性升级装卸、保管、出入库、流通分拨、加工包装、城乡配送等配套硬件设施。最大化减少客户由价选仓，划仓为界，自行管理的粗放式运营管理模式。用价值服务实现降本扩产增效提质，真正做优增量，盘活存量。

（二）招商扩容：打造“招商+”的多元产业生态。重点锚定招商入园、企业入驻、产品入仓的目标，精准施策，多向多维多链突破，从重点区域、重点行业、重点客户、重点链条实施精准招商策略。要打破“好酒不怕巷子深”的认识，主动出击，打好主动仗。更新招商理念，改进招商措施，要从“政策价格优惠驱动”转向“综合营商环境和价值驱动”，聚焦冷链仓储，食品加工，业态拓展，城乡配送，数字化服务等自身卓越的软硬件优势，积极与政府、部门、专业机构、新兴行业等共同建立高效协同机制，通过自主招商、联合招商、以商招商、专业招商、服务引商等多渠道，广泛对接市场、客户、行业，分层推进落实。主动对接核心客户，引进需设立区域供应链总部或分拨中心的龙头企业。积极引入重点客户，着力服务本地及周边的规模化农产品加工企业、大型食品贸易商和终端客户。长期稳定链条客户，整合区域内中小微企业及合作社、超市、餐饮等，提供灵活的小单元网格化标准化智能化仓储，将其培育为稳定基本盘。深入挖掘潜力客户，聚焦大学城、职教港、机场物流、产业园等大型客户。积极探索低空经济物流、无人配送、人工智能、新能源供应仓储服务。要进一步优化仓储调度等数字智能新技术应用，与高校及科研机构、创新基地等开展产学研合作，以科技创新、产业增加，客户提升赋能园区。发挥其占居优越的交通枢纽优势，打造辐射华东、华北、华中、京津冀的供应链和业务纵深，最大化扩大内在供给。

（三）增值服务：形成“品牌+”的核心IP竞争生态。

将区位、资源、硬件和科技优势努力转化为独特的、定制化服务优势，提升国家冷链骨干项目的含金量，打造引领智慧冷链物流园区的核心品牌和文化IP，形成企业全链条与高价值服务的市场核心竞争力。一是深化全产业链融合。紧密对接山西省“南果中粮北肉东药材西干果”的现代农业布局，深度融入京津冀、西安、济南、郑州经济圈。对入园企业、特色农产品，货源产地、客户诉求提供从“田间预冷、产地仓储、保鲜加工、智慧配送”的定制化、一体化服务方案，释放园区共享加工中心的服务价值。二是拓展高附加值业态。根据园区高标准建设环境和场景优势，调整和优化园区服务功能，进行分层、分级、分类、分价科学专业服务的智能配置。开发能够服务更多业态的专业版块和精细分拨中心、供应链平台。三是提供专业化服务。多渠道培育、打造优秀的专业运营团队，引进先进管理理念、技术、经验，既能提供优质的传统资产管理和物业服务，也能提供数字化、定制型、联动性的高效率增值服务。大力打造园区优质服务的品牌效应。探索园区资产向REITs方向发展，扩大有效投资，提升园区发展能力和竞争力。

三、金融服务的着力点：实现高价值服务和高质量发展

    金融机构也要深入把握和贯彻好党中央关于经济工作的总体要求和丰富内涵，精准了解冷链园区“投建运贷管”各环节的核心问题，统筹把握政策、客户、市场、风险等因素，提高政策的前瞻性调查研究，统筹发展与安全的关系，精准提供高价值的金融服务，实现高质量协同发展。

（一）精准服务统一大市场建设新领域。切实提高党中央关于服务农产品流通统一大市场建设的重要性认识和自觉性，从政策上谋划，从项目上切入，从供需上着力，从服务上优化。根据园区的现状和发展实际出发，要精准落实全国统一大市场建设要求，优先支持园区冷链物流体系和通道配套设施，物流园区配套设施，农产品市场配套设施、仓储设施升级改造等项目需求。积极支持一期智能化、数字化场景改造需求，二期开发和联动式集群发展项目。科学支持园区直连“产、供、储、销”的全产业链条农业设施和流通立体网络、新能源、零碳产业园、绿电园区设施等建设。在重点规划，重点项目，重点环节上嵌入金融机构的特色精品服务，提升园区统一大市场要素的落地实施。把园区真正打造成为驱动区域特色农业现代化的核心产业整合平台和引擎。

（二）精准拓展场景经济发展新路径。稳妥支持园区向综合型重大场景、行业集成式场景建设，切实打通产业链延伸的堵点和难点，扩大生产和供给能力。金融服务也要提高适配性，积极向产业链条的上下游拓展，依托这一平台优势，精准细分，融入业务范围内的新领域，新行业，新业态，落实好金融五篇大文章要求，提供涵盖科技、数字、绿色、普惠等方面的金融支持。打造“园区+金融+产业链”的价值服务品牌，助力园区能力建设、资源平台整合，服务乡村振兴和新质生产力高质量发展。金融机构要坚持以点带面，支持园区做实做强，为客户的自身建设提供造血功能，打造成供应链的核心企业，推动供应链金融业务发展，培养和实现新的业务增长。

（三）精准落实高质量发展新要求。坚决贯彻高质量发展的新要求，统筹好发展与安全的关系。要加强对冷链、产业、新业态等涉农园区项目的深度调查研究。在落实党中央政策，支持增量、盘活存量，优化结构，扩大供给要求方面，要一项目一剖析，全面精准掌握政策导向，市场走势，行业动态，风险事件，项目进展，生产运营等情况，真正做到项目支持一个，成一个，好一个。要严格强化信贷三查制度。重点对园区资产、资金、集团股东和项目公司做好全面完整的动态监测，做好政策的前瞻性对接，严格落实项目准入，贷款扶持，资金闭环，精细管理，风险防控等全要素要求和条件。要牢牢把握项目发展规律和实质性风险，分类管理，精准施策，既要找准问题症结，又要把准解决矛盾的切入点，在做好风险防控的防火墙基础上，提供“融资+融智”的高价值服务，同心协力，实事求制订支持或解决问题的方案，做实第一还款来源，夯实第二还款来源，动态监测，避免重贷轻管，及时处置各类问题。要挖掘盘活存量、激发增量、优化结构的潜力，推动园区实现可持续高质量发展，实现银企园提质增效共赢的新局面。 

 （作者：牛跃峰 ）

【责任编辑：陈雨晴】